전세 계약 전 반드시 확인할 사항 – 등기부등본·보증보험·확정일자 - 2편

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 3가지, 등기부등본·보증보험·확정일자 확인법을 정리했습니다. 깡통전세와 보증금 피해 예방 필수 가이드입니다.

 

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✅ 왜 전세 계약 전 확인이 중요한가?

2025년 현재도 전세 사기 피해는 줄지 않고 있습니다. 깡통전세, 이중 계약, 보증금 미반환 사례가 계속 발생하는 이유 중 하나는, 세입자가 계약 전에 핵심적인 점검을 놓치기 때문입니다.

전세 계약은 단순한 집 계약이 아니라, 수천만 원에서 억 단위 자산을 지키는 법적 행위입니다.
따라서 계약서 사인 전에 최소한 다음 3가지를 반드시 확인해야 합니다.

• 📌 등기부등본: 해당 집의 소유자와 권리관계 확인
• 📌 전세보증보험 가입 가능 여부: 추후 보증금 반환 보장
• 📌 확정일자: 세입자 우선변제권 확보

👉 이 세 가지를 놓치면, 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

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✅ 1. 등기부등본 확인 – 집의 ‘주인’과 ‘빚’부터 보라

등기부등본은 전세 계약의 출발점입니다. 계약할 집의 ‘법적 상태’를 한눈에 알 수 있는 공식 문서입니다.

🔹 확인 방법

• 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원~1,000원 수수료로 발급 가능
• 주민센터 무인 발급기에서도 확인 가능

🔹 반드시 체크할 항목

1. 소유자 → 계약하려는 사람이 실제 소유자인지 확인
2. 근저당·가압류 → 은행 대출, 세금 체납 등 빚이 걸려 있는지 확인
3. 가처분·가등기 → 소송이나 소유권 분쟁 중인 주택 여부

🔹 예시

만약 전세 보증금 9천만 원을 내고 들어가려는 빌라에 근저당이 7천만 원 잡혀 있다면, 집이 경매로 넘어가도 세입자는 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다.

👉 계약 전 등기부등본을 반드시 확인하고, 이해하기 어렵다면 공인중개사에게 해설을 요구해야 합니다.

 

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✅ 2. 전세보증보험 – 깡통전세 구제의 ‘마지막 안전망’

전세보증보험은 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보증기관이 대신 지급해주는 제도입니다.
한국주택금융공사(HF), SGI서울보증, HUG(주택도시보증공사)에서 운영합니다.

🔹 가입 조건

• 보증금 규모: 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하 주택
• 주택 상태: 근저당·가압류 등 권리침해 심한 경우 가입 거절 가능
• 가입 시기: 계약 체결 후 1개월 이내, 전입신고 및 확정일자 필요

🔹 장점

• 계약 만료 후 집주인이 보증금을 반환하지 않더라도, 보험사가 대신 지급
• 세입자가 소송 부담 없이 빠른 구제 가능

🔹 유의사항

• 임대인이 보험 가입을 회피하거나 거부할 수 있음
• 일부 깡통전세 주택은 보증보험 가입 자체가 불가능

👉 계약 전 반드시 “보증보험 가입 가능 주택인지”를 확인해야 합니다. 가입 불가라면 리스크가 큰 계약입니다.

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✅ 3. 확정일자 – 우선변제권을 지키는 핵심 절차

확정일자는 전세계약서에 법원이나 주민센터에서 도장을 찍어 날짜를 증명하는 절차입니다.
이를 통해 세입자는 경매·공매 상황에서 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리(우선변제권)를 가집니다.

🔹 발급 방법

• 동주민센터 방문 → 전세계약서 원본과 신분증 제출
• 인터넷등기소 ‘전자확정일자’ 서비스 이용 가능
• 수수료는 약 600원 수준

🔹 주의할 점

• 확정일자 + 전입신고 + 실제 거주가 모두 충족되어야만 ‘대항력’ 발생
• 확정일자가 늦으면 우선순위에서 밀려 보증금을 돌려받기 어려움

👉 계약 당일, 전입신고와 함께 확정일자까지 완료해야 안전합니다.

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✅ 전세 계약 전 체크리스트 (요약 표)

확인 항목	확인 방법	놓쳤을 때 위
등기부등본	인터넷등기소, 무인발급기	집주인 아닌 사람과 계약 / 근저당으로 보증금 손실
전세보증보험	HUG·HF·SGI 보증보험 가능 여부	보증금 미반환 시 구제 불가
확정일자	주민센터·전자확정일자	경매 시 후순위 밀려 보증금 못 돌려받음
전입신고	주민센터·정부24	대항력 없음, 임차인 권리 미보장
임대인 신용상태	세금 체납 여부, 법원 등기 기록	임대인 체납 시 압류 → 보증금 반환 불가

👉 위 표는 전세 계약 전 반드시 확인해야 하는 최소한의 절차입니다.

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✅ 전세 계약 시 자주 하는 실수

1. 등기부등본을 계약 직전이 아닌 ‘며칠 전 것’만 확인
   → 집주인이 직전에 대출을 받았을 수 있음
2. 보증보험 비용 아깝다고 미가입
   → 피해 발생 시 수천만 원 손실로 이어짐
3. 확정일자를 뒤늦게 받음
   → 다른 세입자가 먼저 우선변제권을 가져감

👉 모든 절차는 계약 당일, 즉시 확인하는 것이 안전합니다.

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✅ 공신력 있는 확인 경로

 

인터넷등기소 – 등기부등본 발급

HUG 주택도시보증공사 – 전세보증보험 안내

정부24 – 전입신고·확정일자 확인

 

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📌 2편 정리

전세 계약 전 세입자가 스스로 지킬 수 있는 안전 장치는 다음 3가지입니다.

1. 등기부등본 확인 – 집의 권리관계 파악
2. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 – 보증금 구제 장치 확보
3. 확정일자 등록 – 우선변제권 확보

이 세 가지를 동시에 챙기면, 깡통전세나 보증금 미반환 사기에서 훨씬 안전해집니다.

👉 시리즈 3편에서는 **“전세 사기 피해 발생 시 대응 절차 – 보증보험 청구·법률 지원·구제 제도”**를 구체적으로 정리해 드리겠습니다.

 

 

 

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📌 다음 3편 전해드릴 글

전세 사기 피해 발생 시 대응 절차 – 신고·소송·특별법 구제 - 3편